多管齊下抑房價

——如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題

近幾年，全國大部分城市房價上漲較快，為此國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認(rèn)為，房價上漲應(yīng)該會受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國房價上漲之勢依舊強(qiáng)勁。當(dāng)前的房價到底高不高？房價還會不會一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報紙，往往會看見一些針鋒相對的觀點，似乎讓人無所適從。正確認(rèn)識這些問題，更有針對性地加強(qiáng)調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價上漲勢頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問題。

當(dāng)前的房價到底高不高？

據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另據(jù)新華社報道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價高達(dá)49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達(dá)15487元/平方米。

目前的房價到底高不高呢？一方面，社會上關(guān)于房價高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達(dá)國家相比，中國房價還不算高，中小城市與大城市比，仍有"正常上升的空間"；還有的說目前房價上漲幅度尚屬合理。

那么，房價高或不高，到底誰說了算？住房作為一種商品，其價格高低有沒有一個公認(rèn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)？

按國際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。購買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應(yīng)該是普通居民的購買力，超出普通居民購買力水平的房價就是過高。最常用的衡量購買力的指標(biāo)是房價收入比，發(fā)達(dá)國家一般為3-4倍，即一個中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價收入比為3倍多，日本的房價收入比為5-6倍。通常認(rèn)為這一比值在3-6倍之間都是合理的，超過6倍即說明房價偏高。1998年國務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房價收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼，這說明我們也是基本認(rèn)可這一指標(biāo)的。

僅僅在幾年前，我國大部分城市的房價收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房價的不斷上漲，目前全國城鎮(zhèn)平均的房價收入比已達(dá)到8倍左右。如統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城市的房價收入比都已達(dá)到兩位數(shù)。對于中小城市來說，房價和大城市比可能還不算高，但房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。

此外，也可以通過同世界發(fā)達(dá)國家的大城市的房價進(jìn)行對比，來分析我國大中城市的房價。目前，美國是發(fā)達(dá)國家中房價上漲較快的，但紐約的房價在猛漲1.5倍后，其別墅價格才達(dá)到60萬-70萬美元。如果以250平方米的面積計算，每平方米價格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房價與紐約曼哈頓公寓平均房價相比，前者約為18000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，曼哈頓房價是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬元，而2003年紐約市人均年收入就已達(dá)到4.8萬美元，是上海的12.6倍。

判斷房價高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤率來看，在成本不變的情況下，房價越高，則利潤率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房價成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤之高。比如，2005年新華社記者在福州調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤率為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。2007年4月，中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》披露了上海某樓盤房價虛高的真相：真實成本約6000元／平方米，開發(fā)商最終向消費者發(fā)售時房價已抬高到了18000元／平方米。

所以，無論從居民購買力來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率來看，無論從國內(nèi)范圍來看，還是從國際范圍來看，我們對國內(nèi)大多數(shù)城市的房價高低都應(yīng)有一個清晰的認(rèn)識。